Si te han vendido una casa con ocupas y has descubierto la situación después de firmar la compraventa, lo primero es mantener la calma y revisar toda la documentación de la operación. En particular, debes comprobar qué se indicaba en el contrato de compraventa, las arras, la escritura y las comunicaciones mantenidas con el vendedor o la inmobiliaria.

En estos casos existen dos cuestiones que deben analizarse por separado. Por un lado, está la necesidad de recuperar legalmente la posesión de la vivienda. Por otro, habrá que determinar si puedes reclamar al vendedor cuando la existencia de los ocupantes no fue comunicada y esa circunstancia era relevante para la compra.

Antes de decidirte por contratar una empresa desokupa, la solución dependerá de factores como el tipo de ocupación, la situación de los ocupantes, lo que se pactó en la compraventa y las pruebas que puedas aportar.

¿Es legal vender una casa con ocupas?

Sí, la transmisión de una vivienda ocupada puede producirse. Una persona puede adquirir la propiedad de un inmueble aunque en el momento de la compraventa existan terceros que tengan la posesión material de la vivienda.

Esto es importante porque propiedad y posesión no son exactamente lo mismo. El comprador puede convertirse en propietario mediante la compraventa, pero eso no significa necesariamente que pueda entrar inmediatamente en el inmueble o expulsar por su cuenta a las personas que se encuentran dentro.

La situación cambia considerablemente dependiendo de lo que el comprador conociera antes de firmar.

No es lo mismo:

• Comprar una vivienda sabiendo expresamente que está ocupada.
• Comprar una vivienda que el vendedor presenta como libre de ocupantes y descubrir después que está ocupada.
• Comprar un inmueble en el que los ocupantes pueden alegar algún contrato, autorización o relación jurídica previa.

Por eso, antes de determinar qué puede hacer el nuevo propietario, es fundamental conocer qué se pactó en la compraventa y cuál era la situación posesoria de la vivienda.

La existencia de ocupantes tampoco significa automáticamente que el comprador pueda anular la operación o reclamar una indemnización. Si la ocupación fue ocultada, podría existir base para plantear determinadas acciones, pero será necesario estudiar las circunstancias concretas y la documentación disponible.

¿Qué hacer si me han vendido una casa con ocupas?

Si has comprado una vivienda y después has descubierto que está ocupada, conviene actuar de forma ordenada.

Revisar el contrato de compraventa y la escritura

El primer paso consiste en comprobar qué documentos tienes y qué dicen exactamente sobre el estado de la vivienda.

Revisa especialmente si existe alguna cláusula relativa a:

• La existencia de ocupantes.
• El estado posesorio del inmueble.
• La entrega de la posesión.
• La obligación del vendedor de entregar la vivienda libre de ocupantes.
• Cualquier procedimiento judicial relacionado con la vivienda.

También debes revisar las arras, la documentación previa a la compraventa y cualquier comunicación mantenida con el vendedor o la inmobiliaria.

Una frase incluida en un anuncio, un correo electrónico o un mensaje puede ser relevante para determinar qué información se proporcionó antes de la compra.

Reunir toda la documentación de la compra

No descartes ningún documento relacionado con la operación.

Es recomendable conservar:

• Escritura de compraventa.
• Contrato de compraventa.
• Contrato de arras.
• Anuncios de la vivienda.
• Correos electrónicos.
• Mensajes de WhatsApp u otros medios.
• Comunicaciones con la inmobiliaria.
• Información facilitada por el vendedor sobre el estado del inmueble.
• Documentación relativa a posibles procedimientos judiciales.

Si el vendedor afirmó que la vivienda se entregaría libre de ocupantes, cualquier prueba que permita acreditar esa afirmación puede ser importante.

Consultar con un abogado especializado

El siguiente paso debería ser analizar el caso con un profesional antes de tomar medidas contra los ocupantes o contra el vendedor.

No todas las situaciones de ocupación son iguales. Hay que determinar, entre otras cuestiones, si las personas que están en la vivienda tuvieron alguna autorización para acceder a ella, si existe un contrato previo o si pueden alegar algún título que justifique su permanencia.

El abogado podrá valorar también qué acciones pueden ejercitarse para recuperar la posesión y si existen motivos para reclamar al vendedor.

Iniciar el procedimiento para recuperar la posesión

Ser propietario de la vivienda no significa que puedas recuperar su posesión mediante tus propios medios.

La legislación contempla diferentes vías para recuperar judicialmente un inmueble, tanto en el ámbito civil como, dependiendo de las circunstancias, en el penal. La vía adecuada dependerá de la situación concreta.

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla, por ejemplo, mecanismos para solicitar la recuperación de la posesión de una vivienda cuando el propietario o poseedor legítimo ha sido privado de ella sin su consentimiento. La normativa permite determinadas especialidades procesales, como dirigir la demanda contra los desconocidos ocupantes y aportar el título en el que se fundamenta el derecho a poseer.

Además, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, los delitos de allanamiento de morada y determinados supuestos de usurpación pueden tramitarse por el procedimiento para el enjuiciamiento rápido cuando se cumplen los requisitos legales. La Fiscalía General del Estado ha precisado que la usurpación del artículo 245.1 del Código Penal puede seguir este procedimiento cuando concurran las condiciones del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.

Por tanto, no existe una única vía aplicable a todos los casos.

¿Puedo reclamar al vendedor si no me informó de que la casa estaba ocupada?

Puede existir la posibilidad de reclamar al vendedor cuando la situación de ocupación fue ocultada y resultaba relevante para que el comprador prestara su consentimiento a la compraventa.

Sin embargo, no debe darse por hecho que cualquier ocupación no comunicada permite automáticamente anular la operación o reclamar una determinada cantidad de dinero.

Será necesario estudiar qué se pactó, qué información recibió el comprador y qué puede demostrarse.

Entre las cuestiones que un abogado puede valorar se encuentran:

• Una posible reclamación de daños y perjuicios.
• El posible incumplimiento de obligaciones asumidas en el contrato.
• La posibilidad de plantear determinadas acciones relacionadas con la validez o eficacia del contrato.
• La existencia de posibles responsabilidades adicionales si puede acreditarse un engaño.

Por ejemplo, no es igual comprar expresamente una vivienda ocupada, con conocimiento de esa circunstancia y posiblemente a un precio condicionado por ella, que adquirir una vivienda pensando que estaba libre y descubrir posteriormente que existen personas ocupándola.

Las pruebas adquieren aquí una importancia especial. Guarda el contrato de compraventa, la escritura, los anuncios publicados, los correos electrónicos, los mensajes y cualquier comunicación en la que el vendedor o la inmobiliaria describieran el estado de la vivienda.

Tampoco conviene asumir automáticamente que estamos ante un vicio oculto o una estafa. La calificación jurídica dependerá de las circunstancias concretas y de las pruebas disponibles.

¿Cómo puedo recuperar una casa ocupada que acabo de comprar?

La recuperación de la vivienda debe plantearse por la vía legal correspondiente.

Una primera posibilidad puede encontrarse en los procedimientos civiles destinados a recuperar la posesión. La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla mecanismos específicos para determinadas situaciones de ocupación sin consentimiento. La regulación permite, en los supuestos previstos, solicitar la recuperación de la plena posesión y acreditar el derecho del demandante mediante el correspondiente título.

También puede tener relevancia la vía penal cuando los hechos puedan ser constitutivos de allanamiento de morada o usurpación. Desde 2025, ambos delitos aparecen incluidos en el ámbito del procedimiento para el enjuiciamiento rápido, aunque su aplicación depende de que concurran los requisitos legalmente establecidos.

La diferencia entre los ocupantes que nunca tuvieron autorización para entrar en la vivienda y quienes accedieron inicialmente con consentimiento, mediante un contrato o por cualquier otra relación jurídica puede ser determinante para elegir la estrategia.

También deben tenerse en cuenta las circunstancias particulares del caso. Por ejemplo, la situación de los ocupantes, el tipo de vivienda, la documentación disponible o la existencia de procedimientos anteriores pueden influir en el desarrollo del procedimiento.

Por este motivo, no es recomendable basar la decisión en promesas de que una vivienda se recuperará en un número concreto de días o meses. No existe un plazo universal para todos los casos.

Además, la legislación procesal en materia de ocupación ha sufrido modificaciones recientes. Por ello, antes de iniciar un procedimiento conviene comprobar la normativa vigente en ese momento y contar con asesoramiento jurídico actualizado.

¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros?

Como propietario, puedes sentir la necesidad de recuperar inmediatamente tu vivienda, pero no deberías intentar desalojar personalmente a los ocupantes sin asesoramiento jurídico.

Entre las actuaciones que pueden generar problemas se encuentran:

• Entrar por la fuerza en la vivienda.
• Cambiar la cerradura mientras los ocupantes permanecen dentro.
• Amenazar o intimidar a quienes ocupan el inmueble.
• Cortar deliberadamente el agua, la electricidad u otros suministros para presionar a los ocupantes.

La recuperación de la posesión debe hacerse utilizando los mecanismos legales correspondientes.

El Código Civil establece que la posesión no puede adquirirse violentamente cuando existe oposición del poseedor y que, en ese supuesto, debe solicitarse el auxilio de la autoridad competente.

Por eso, aunque seas el propietario de la vivienda, es recomendable consultar con un abogado antes de realizar cualquier actuación material sobre el inmueble.

¿Qué ocurre si sabía que la vivienda estaba ocupada antes de comprarla?

El escenario es diferente cuando el comprador sabía antes de firmar que estaba adquiriendo una vivienda ocupada y aceptó expresamente esa situación.

En este tipo de operaciones es especialmente importante revisar qué se pactó y qué riesgos asumió el comprador.

Antes de comprar una vivienda ocupada conviene comprobar:

• Qué consta en la escritura.
• Qué situación tienen los ocupantes.
• Si existe algún contrato o título que justifique su presencia.
• Si hay un procedimiento judicial en marcha.
• El estado físico real de la vivienda.
• Los posibles costes legales.
• Las posibilidades de financiación.
• El tiempo durante el que previsiblemente no podrá utilizarse la vivienda.

No es lo mismo descubrir una ocupación después de comprar que adquirir conscientemente un inmueble ocupado. En el segundo supuesto, el comprador conoce el riesgo y debe valorar sus consecuencias antes de formalizar la operación.